РОЗДІЛ 1. ОБ'ЄКТИ НЕРУХОМОСТІ ТА ЇХ КЛАСИФІКАЦІЇ
Глава 1. Об'єкт нерухомості: сутність та основні ознаки
1.1. Віднесення матеріальних об'єктів до нерухомих
До введення в дію першої частини ГК РФ [5] у вітчизняній економічній теорії та господарській практиці поняття об'єкт нерухомості відсутнє, а використовувалося поняття основні фонди. Виведення землі за рамки товарно-грошових відносин привело до трансформації поняття «об'єкт нерухомості» в поняття «основні фонди» .До основних фондів віднесені предмети виробничого та невиробничого призначення (будівлі, споруди, житлові приміщення, машини, обладнання, дорослий робітник і продуктивна худоба, багаторічні насадження), які в своїй натуральній формі функціонують і використовуються в народному господарстві протягом ряду років і протягом усього терміну служби не втрачають своєї споживчої форми. Основні фонди (без машин і обладнання) - складова частина нерухомого майна - є більш вузьким поняттям, оскільки в складі основних фондів не враховується земля.
ГК РФ (ст. 130) визначає, що до нерухомого майна належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку і зміни призначення неможливо. в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди.
Таким чином, відмітною особливістю об'єктів нерухомості є їх нерозривний зв'язок із землею, що передбачає її значну вартість (при цьому самі по собі земельні ділянки також розглядаються як об'єкти нерухомості). Поза зв'язку з земельними ділянками об'єкти нерухомості втрачають звичайне призначення і знижуються в ціні.
Так, не розглядаються в якості об'єктів нерухомості дерева, вирощувані в спеціальних розплідниках, або будинки, призначені під знос.
За походженням розрізняють об'єкти нерухомості:
- створені природою без участі людини;
- є результатом праці людини;
- створені працею людини, але пов'язані з природною основою настільки, що у відриві від неї функціонувати не можуть.
Одним з неврегульованих в повній мірі залишається питання про віднесення до об'єктів нерухомості предметів, що не мають нерозривний зв'язок із земельною ділянкою, хоча відокремити їх від цієї земельної ділянки досить складно. Мова, зокрема, може йти про статуях вагою в кілька тонн, що не скріплених з фундаментом, або будівлях, установлених на поверхні землі на блоках.
Деякі види нерухомого майна можуть юридично переходити в рухоме майно. Так, наприклад, ліси і багаторічні насадження за визначенням відносяться до нерухомого майна, а заготовлений ліс - це вже рухоме майно.
Устаткування, розміщене в будівлях і спорудах (опалення, водопровід, каналізація, електрообладнання, ліфти, решітки, другі металеві двері), відноситься до об'єктів, не пов'язаних із землею. Але оскільки воно стало невід'ємною частиною об'єкта нерухомості, то в разі угоди по цьому об'єкту слід детально описувати все обладнання, що включається до його складу.
До нерухомості відносяться і підприємства як майнові комплекси. [6]
Законом не визначено обов'язковий перелік елементів, що входять до складу майнового комплексу. Як правило, в нього входить майно, необхідне для виробничого функціонування.
У практиці господарської діяльності майновий комплекс розглядається як сукупність об'єктів нерухомості, що належать одному власнику: земельну ділянку (або кілька ділянок) з сукупністю функціонально пов'язаних будівель, споруд, передавальних пристроїв, технологічного обладнання, призначених для господарської діяльності.
До складу майнового комплексу входить майно, яке необхідно для виробничого функціонування.
При здійсненні господарської діяльності важливо знати, за якими критеріями майновий комплекс може бути визнаний або не визнана підприємством. Якщо відчужується майновий комплекс придатний для ведення підприємницької діяльності, т. Е. Утворює технологічно єдине ціле, замкнутий виробничий цикл, його слід вважати підприємством, а продаж регулювати нормами ЦК РФ. [7] Для визнання майнового комплексу підприємством він повинен включати елементи, що дозволяють суб'єкту підприємницької діяльності самостійно виробляти продукцію, виконувати роботи або надавати послуги і тим самим систематично отримувати прибуток. При цьому набір елементів залежить від профілю діяльності, фінансово-економічних, територіальних та інших умов функціонування підприємства.
Підприємство як об'єкт нерухомості становить єдиний майновий комплекс, що включає не тільки всі види майна, призначені для його діяльності, а й немайнові права. Так, наприклад, часто зустрічаються підприємства, які орендують об'єкти нерухомості, т. Е. До складу підприємства входить майнове право користування об'єктом нерухомості для певної виробничої діяльності.
Відповідно до ЦК РФ, підприємство [8] - це виробничо-господарський комплекс, майно якого повністю відокремлено від майна організації, це базовий компонент інфраструктури організації. Об'єкти нерухомості - це просторовий ресурс її ділової активності, життєдіяльності персоналу і організації (рис. 1.1).
Мал. 1.1. Підприємство як особливий об'єкт нерухомості
Отже, до об'єктів нерухомості відносяться найбільш цінні і загальнозначущі об'єкти основних засобів і такі об'єкти нерухомості, як земля і надра, що мають велику економічну і стратегічну значущість для будь-якої держави в усі часи.