Де-юре приватна власність на землю в Білорусі існує. Однак де-факто вільного обороту землі немає. Чому? Відповідь на це питання спробуємо знайти сьогодні.
Головним документом, який регламентує земельні відносини, є Кодекс про землю. В даному документі з недавніх пір продекларовані тільки два права - право власності на землю і право оренди земельної ділянки.
Згідно з Кодексом, в Білорусі власниками земельних ділянок можуть бути фізичні особи, приватні юридичні особи, іноземні держави і міжнародні організації.
Іноземним державам земля може бути передана у власність тільки для розміщення дипломатичного представництва або консульської установи, а міжнародним організаціям - для розміщення свого представництва. Цей пункт може здатися найлегшим (белоукраінскім посольствам за кордоном симетрично запропонувати кращі місця у власність). Однак це на перший погляд. Якщо, звичайно, не згадувати скандал з виселенням дипломатів з посольських резиденцій в селищі Дрозди під Мінськом, по сусідству з резиденцією глави держави. Причиною відселення був названий ремонт каналізації. Хоча іноземні дипломати зголосилися надати сприяння в проведенні ремонтних робіт.
фізособи
Щоб фізичним особам оформити в Білорусі земельну ділянку в приватну власність, потрібно спочатку відповідати двом умовам - бути або громадянином Білорусі, або іноземцем, який отримав землю у спадок. Причому в другому випадку отримати земельну ділянку у спадок можуть тільки іноземні особи та особи без громадянства, які є родичами померлого.
Втім, фізособам в приватну власність земля надається тільки для певних цілей. Наприклад для: будівництва та (або) обслуговування житлового будинку; обслуговування зареєстрованою організацією щодо державної реєстрації нерухомого майна, прав на нього та угод з ним (далі - організація з державної реєстрації) квартири в блокованому житловому будинку; ведення особистого підсобного господарства; колективного садівництва; дачного будівництва.
При цьому розмір земельної ділянки для будівництва та (або) обслуговування житлового будинку, обслуговування квартири в блокованому житловому будинку, встановлюється: у містах - до 15 "соток"; в селах і селищах міського типу - до 25 "соток". Для колективного садівництва і дачного будівництва надається ділянку не більше 15 "соток". Площа земельної ділянки для ведення особистого підсобного господарства, що надається в сільському населеному пункті, не може перевищувати 1 гектара.
Причому, визначення розміру земельної ділянки віддано на розсуд місцевої влади, які визначають розмір земельної ділянки виходячи "з місцевих умов і особливостей, волевиявлення громадянина, а також вимог містобудівних регламентів, природоохоронних вимог, протипожежних, санітарних, будівельних та інших норм і правил".
Сама дискусійна частина стосується надання землі в приватну власність для юридичних осіб. Справа в тому, каже радник з правових питань Міжнародної фінансової корпорації Валерій Фадєєв. що "сьогодні в Кодексі про землю у юросіб є можливість отримати землю на правах власності, але практично ніхто з них землю так і не отримав". Причина - "в законі норма є, а політичної волі ще немає".
Для юридичних осіб передбачені такі правові форми використання земельної ділянки: право постійного користування (без встановленого терміну); Користуються правом на тимчасове користування (терміном до 10 років, 20 років); право оренди земельної ділянки (терміном до 99 років).
Важливою умовою в даному випадку є те, що юрособи повинні бути зареєстровані в Білорусі і не мати державної частки в статутному фонді.
Придбати землю у власність юрособи можуть наступними способами: для будівництва об'єктів - за результатами аукціону з продажу земельних ділянок у приватну власність, без проведення аукціону - для цілей обслуговування належних їм на праві власності капітальних будов (будівель, споруд), які знаходяться на купується землі, "в інших випадках, передбачених президентом Білорусі", пояснює партнер, юрист Glimstedt Belarus Дар'я Жук. При цьому статус юрособи повинен відповідати заявленим цілям. Це означає, що фермерські господарства можуть отримати землю лише для ведення сільськогосподарської діяльності; наукові організації - для дослідних або навчальних цілей в галузі сільського або лісового господарства; релігійні організації - для будівництва церков; організації громадян-забудовників - для будівництва багатоквартирних житлових будинків і так далі.
До недавніх пір в Білорусі не було жодної приватної компанії, яка б володіла правом власності на землю. Але навесні цього року президент Білорусі все-таки прийняв несподіване рішення і вперше передав оманського інвестору (а якщо точніше - резиденту Білорусі) у власність "ласий шматок" в центрі Мінська площею 2,6 га за 10 млн доларів для будівництва багатофункціонального комплексу.
Проте сам факт того, що довгий час землю інвесторам виділяли тільки в оренду, а тут - в приватну власність, викликав жваву дискусію в суспільстві. Хтось стверджує, що президент лише скористався своїм законним правом, інші стверджують, що це крок щодо лібералізації ринку землі, треті - що за Оманским інвестором в принципі стоять "наші люди". Очевидно ж інше - вільного ринку землі, при якому земельні ділянки знаходяться у вільному обігу, до сих в країні не існує. Всі питання, що стосуються передачі земельних ділянок у власність юридичним особам, вирішуються тільки на рівні президента.
Однак великих інвесторів, готових вкладати гроші в будівництво профільних об'єктів в Білорусі, насторожує ситуація, коли земля, на якій знаходиться об'єкт, йому не належить. Влада ж бояться втратити контроль в масштабних проектах. "Де є приватна власність, немає місця безмежної влади", - говорять в один голос і чиновники, і бізнесмени.
Наталя Жерносєк сподівається, що в перспективі повноцінно запрацює ринок з продажу землі у власність. Поки ж, за її словами, суспільство для цього ще не зовсім дозріло. "Продаж землі в приватну власність - це складне питання для белоукраінского суспільства, яке 80 років жило в умовах державної власності. Земля завжди була найдорожчим, що є в країні, і найціннішим. Різко змінити менталітет, думаю, буде дуже складно. Але ми йдемо в цьому напрямку ", - вважає директор Фонду держмайна.
Оренда
Поки "суспільство не дозріло", найбільш поширеною формою землекористування серед юросіб є оренда земельної ділянки. Земельна ділянка може бути наданий в оренду будь-яким суб'єктам господарювання - від індивідуального підприємця до іноземної юридичної особи.
Терміни оренди різні. Наприклад, якщо ділянка надається для будівництва будівлі, то термін оренди не повинен бути меншим за термін його будівництва. У будь-якому випадку, термін оренди не повинен перевищувати 99 років. Для ведення сільського, селянського (фермерського) господарства, підсобного сільського господарства встановлено мінімальний термін оренди - 10 років.
Крім того, для інвесторів є певні пільги при оренді земельних ділянок. Так наприклад, орендодавці можуть надати розстрочку платежу за оренду земельних ділянок, наданих для будівництва нерухомості. Розстрочка надається терміном до 5 років з моменту завершення будівництва.
Нещодавно белоукраінскій парламент схвалив внесення низки нововведень в Кодекс про землю. Найбільш характерними моментами для юросіб є можливість отримати у тимчасове користування земельні ділянки для видобутку корисних копалин, також отримати в користування додаткові земельні ділянки в разі проведення реконструкції капітальних будівель. Передача Оманским інвесторам землі в приватну власність і прийняття змін до Кодексу про землю відповідають курсу лібералізації і розширюють можливості обороту земельних ділянок, відзначають експерти.