Як вибрати ріелтора: 4 головних правила
Добрі відгуки в Мережі, як правило, однотипні, зате негативні дозволять розширити уявлення про агента або компанії. У відгуках варто шукати інформацію про дотримання термінів, юридичній чистоті, кількості, якості та рівні завершених угод. Масштаб і досвід при цьому далеко не завжди мають першочергове значення.
Реєстрація агентства нерухомості
Якщо ви точно знаєте місце розташування об'єкта нерухомості, має сенс звертатися до ріелторів і агентствам, які працюють саме в цьому районі або населеному пункті. В їхньому арсеналі буде максимум інформації про конкретне місце, особливості попиту і пропозиції, динаміку та перспективи цін.
Професійного ріелтора можна «вирахувати» по відношенню до роботи і клієнта. Гарний фахівець не пошкодує часу на первинне спілкування, поганий не стане вникати в нюанси і буде гнатися тільки за комісією. Грамотний агент з'ясує не тільки поверхневі мети клієнта, а й мотиви, що спонукали його до конкретної угоді. Також він не буде обходити «гострі» теми, відразу скаже про проблеми і можливі складнощі майбутньої покупки / продажу.
Діяльність таких агентів активізувалася після скасування обов'язкового ліцензування ріелторської діяльності. Жертвою чорного ріелтора може стати будь-хто. Головне, щоб у «клієнта» було майно і не було близьких людей, які можуть за нього постояти. Схем роботи величезна кількість, в числі найпоширеніших:
Махінації з договором
Клієнт знаходить ріелтора з невеликою комісією і підписує з ним договір про роботу, не вникаючи в кожен пункт документа. Агент пропонує явно невідповідні варіанти об'єктів. Клієнт, не бачачи результату співпраці, заявляє про намір розірвати договір. Після цього з'ясовується, що в контракті прописана неустойка, яку замовник повинен виплатити клієнтові, - грошова сума або відсоток з угоди, ким би вона не була здійснена в подальшому. Оскаржити такий договір вкрай складно, тому при роботі з маклерами обов'язково потрібно залучати стороннього юриста для перевірки договору.
Продаж квартир з мешканцями
Ріелтор пропонує клієнту квартиру вторинного фонду, в якій ніхто не прописаний, - підходить за площі, якістю, ціною та іншими параметрами. Мешканець на час махінації виявляється тимчасово знятих з реєстрації, наприклад, він може відбувати термін у виправній установі. Після закінчення укладання він знову отримує права власника, а нові власники виявляються і без грошей, і без житла. Запобігти такому обман допоможе пильність і ініціатива: варто самостійно замовити перевірку об'єкта, поспілкуватися з потенційними сусідами по під'їзду або будинку.
До такої махінації залучається ціла група посередників. Шахрай пропонує клієнтові вигідний ДДУ, але документ виявляється підписаним ні з забудовником, а з підставними посередниками-інвесторами, які нібито повинні передати кошти забудовнику. В результаті клієнт позбавляється грошей і не може пред'явити претензій компанії-забудовнику - та як контракт підписувався не з нею. Щоб уникнути подібної ситуації, краще співпрацювати з перевіреними забудовниками безпосередньо. Якщо все ж у договорі бере участь посередник, необхідно перевірити - сумлінний він. У «чистому» договорі буде вказана вся інформація про забудовника, про підстави, на яких діє посередник (це може бути договір доручення або агентський контракт). Запитайте копію договору до підписання документів з продавцем-посередником і передачі грошей. Потім розшукайте контакт з Забудовником та переконайтеся в законності діяльності посередника і наявності необхідної документації на будівництво.
Договір купівлі-продажу з ріелтором повинен бути прозорим і зрозумілим. Його потрібно вивчати ретельно, в спокійній обстановці, в ідеальному варіанті - разом зі знайомим або не контактують з агентом юристом. Професійний і надійний агент не буде підганяти свого клієнта, він упевнений в собі і без коливань надасть вам час на вивчення і оцінку договору.
У розділі «Предмет договору» будуть позначені всі послуги, які зобов'язується надати агент. Тут же необхідно максимально детально прописати вимоги до об'єкта нерухомості, терміни виконання угоди. Багато ріелторів наполягають на укладанні ексклюзивного договору - по ньому клієнт бере на себе зобов'язання не співпрацювати з іншими маклерами або компаніями. Така вимога обгрунтовано і законно, воно регламентується ст. 1007 ЦК РФ. Якщо клієнт порушить цей пункт, йому доведеться виплатити ріелтору компенсацію. Її величина також повинна бути позначена в договорі. Як надає практика, ріелтори з ексклюзивним договором максимально працюють на результат - від цього залежить їх заробіток і репутація. Якщо агент не впорається з угодою з конкретним об'єктом нерухомості в обумовлений в контракті термін, клієнт може без наслідки для себе розірвати угоду.
Терміни дії договору
Термін дії договору повинен відповідати типу угоди. Оптимальні варіанти: пошук квартири - 1 місяць; реєстрація нерухомості, проведення альтернативних угод - не більше 3 місяців. Агентства та маклери наполягають на укладанні договору на півроку і більше. Великий термін - не в інтересах покупця, через нього угода може розтягуватися. У деяких контрактах прописується пункт, згідно з яким договір продовжується автоматично, якщо клієнт його НЕ розірвав після закінчення терміну. Такий пункт рекомендується виключити - це дозволить тримати роботу з ріелтором під максимальним контролем.
Якщо вам простіше довірити всі операції з купівлі нерухомості (збір документів, відкриття депозитного сейфа і т.п.) ріелтору, необхідно оформити на нього відповідну довіреність. У ній потрібно чітко і розгорнуто прописати обов'язки і повноваження агента, розмір оплати витрат, понесених маклером або агентством при розірванні договору клієнтом, штрафи за дострокове розірвання.
Договір оренди має стандартизований вигляд, але в будь-якому випадку його потрібно ретельно вивчити, особливо якщо заселення проходить не в той же день. Наприклад, при поетапній первинної оплаті оренди ріелтор може попросити мешканців внести частину коштів як бронь сподобалася квартири і запросити розписку про те, що решта суми буде надана орендодавцю до зазначеного терміну. В іншому випадку вона може стягуватися як штраф за відмову від житла. Така розписка є гарантією серйозності намірів клієнта, але не є обов'язковою. Щоб переконатися в сумлінності агента при оренді квартири, варто попросити внести в договір додаткові опції для власної безпеки. Так, якщо господар попросить без порушень з боку наймачів з'їхати раніше терміну, якщо умови проживання в квартирі погіршаться через незалежні від орендарів причин і в схожих непередбачених ситуаціях, ріелтор при наявності відповідних поправок до договору повинен буде без доплат знайти альтернативний варіант.
Скільки коштують послуги ріелтора
У Москві під час проведення операцій з купівлі-продажу квартири ріелтори беруть за свої послуги в середньому 2-5%. Приватні маклери працюють за 1-4%, але їх комісії рідко опускаються нижче 60 тисяч рублів. При укладанні договору про винаймання житла орендар виплачує ріелтору 100% суми оренди за 1 місяць. У регіонах винагороду становить 50% від місячної ставки. При укладанні договору довгострокової оренди агент отримує в середньому 9% від річної суми в столиці і 4% - в регіонах.
Варто пам'ятати, що ріелтор - всього лише посередник. Він повинен знайти потрібний об'єкт або покупця, провести операцію на обговорених умовах, в зазначені терміни і без порушення закону. При виконанні цих умов його робота вважається виконаною. Далі цих повноважень його відповідальність не виходить. Щоб захистити себе, можна використовувати такі можливості:
- страхування професійної відповідальності ріелтора - якщо виявилися проблеми з нерухомістю і суд визнав ріелтора винним, потерпілий отримує повну компенсацію або альтернативну нерухомість;
- титульне страхування - компенсація виплачується застрахованій особі, яка втратила права власності з незалежних від неї обставин;
- працювати з солідними агентствами - вони дають письмові гарантії про якість своїх послуг і надійності ріелторів.
Всі ці опції, як правило, платні і щодо дорогі. До вибору агента потрібно підходити критично: зібравши дані про людину і компанії, оцінивши результати і досвід роботи. Тільки в цьому випадку можна розраховувати на те, що угода буде вигідною, юридично чистою і комфортною.