На первинному ринку житлової нерухомості Петербурга забудовники, як і раніше використовують всілякі схеми продажів, укладаючи договори пайової участі або попереднього пайової участі, договори пайового внеску (вступ в ЖБК), попередні договори купівлі-продажу, договори про наміри і т.д. Але не всі ці схеми законні і прозорі.
Що стоїть за договором?
Федеральний закон № 214-ФЗ передбачає використання тільки двох схем: продажу за ДДУ і через вступ до ЖБК. «На первинному ринку 214-ФЗ забезпечує взаємодію будівельних компаній і пайовиків, які залучаються на підставі якого договору пайової участі, або вступу до житлово-будівельного кооперативу, - підтверджує Світлана Денисова, начальник відділу продажЗАО« БФА-Девелопмент ». - Обидві схеми є законними ».
Найбільш поширеною схемою продажів квартир в новобудовах вважається укладання договору участі в пайовому будівництві. За даними Поліни Яковлевої, директора департаменту житлової нерухомості NAI Becar, в Північній столиці близько 65% угод на первинному ринку нерухомості укладаються за ДДУ, 33% - по ЖБК і 2% - за договором купівлі-продажу або попереднім договором купівлі-продажу. Дмитро Лехмус, партнер ГК Rusland SP, пояснює високий відсоток укладених договорів ЖБК на первинному ринку Петербурга тим, що сьогодні ряд великих девелоперів, таких як «ЦДС», «ЛенСпецСМУ», «Лідер», частину своїх об'єктів реалізують з використанням цього механізму продажів.
При цьому Арсеній Васильєв, генеральний директор ГК «Унисто Петросталь», говорить про ймовірність того, що частка укладених договорів за схемою ЖБК в найближчі роки може вирости. «Законодавці тут порівняно рідко вносять ініціативи, які змінюють правила роботи, чого не можна сказати про сферу пайового будівництва», - пояснює експерт.
Що стосується інших схем, то, за словами Світлани Денисової, попередній договір і інші схеми для придбання житла, що будується сумнівні. «Попередній договір слабкіше регламентований Цивільним кодексом, ніж договір, укладений в прямій відповідності з федеральним законом, - пояснює експерт. - За попереднім договором все залишається непевним, спірним, і пайовик слабо захищений законом. У різних суб'єктах Російської Федерації правозастосовна практика пішла різними шляхами. У деяких до попереднім договором ставляться вельми лояльно, але в більшості суб'єктів РФ попередній договір вважають лише угодою про наміри. За таким договором не повинні стягуватися гроші. Петербург ближче до другої позиції, ніж до першої ».
В цілому, попередній договір може полягати тоді, коли об'єкт зданий, а непродані квартири знаходяться в стадії оформлення у власність. «У цей момент можливе укладання попереднього договору, але вже купівлі-продажу, а не пайової участі», - каже Світлана Денисова.
Також варто відзначити, що на первинному ринку широке поширення отримав договір переуступки права вимоги за договором пайової участі. Це пов'язано з тим, що в новобудовах відсоток інвестиційних покупок нерідко досягає 20%. Такі квартири виставляються покупцями на перепродаж на пізніх стадіях готовності об'єкта або перед самою здачею об'єкта в експлуатацію з метою отримання приблизно 10% річних від своїх вкладень. Укладення договору переуступки допускається тільки до моменту підписання сторонами акту прямої передачі квартири.
ДДУ і ЖБК: переваги і недоліки
І договір пайової участі, і договір паєнагромадження (вступ в ЖБК) відповідають чинному законодавству, але, звичайно, кожен варіант має свою специфіку, володіє як перевагами для клієнта, так і недоліками.
Договір пайової участі гарантує наявність у забудовника всієї дозвільної документації. «Якщо будівельна компанія реалізує квартири по ДДУ, значить, вона має проектну документацію, яка пройшла державну експертизу і розміщена на сайті, підтверджені права власності або оренди на земельну ділянку, що використовується для будівництва багатоквартирного будинку, отримано дозвіл на будівництво, - каже Олексій Гусєв, комерційний директор ТОВ «Главстрой-СПб». - Висновки про фінансову спроможність забудовника дозволяють зробити дані, зазначені в проектній декларації та щоквартальної звітності ».
Одним з основних переваг договору пайової участі є те, що він виключає можливість подвійного продажу житла. Світлана Денисова пояснює: «Договір пайової участі підлягає обов'язковій реєстрації в УФРС. Подвійні продажу після реєстрації вже неможливі, тому що держава, реєструючи угоду, констатує, що воно бачить пайовика як легітимна сторони за договором, і підтверджує права пайовика на певний об'єкт нерухомості. Забудовник вже не може розпорядитися цим об'єктом без розірвання зареєстрованого договору пайової участі ».
Договір ЖБК, згідно із законодавством РФ, навпаки, не реєструється в державних органах. Таким чином, підвищується ризик подвійних-потрійних продажів в будинку. У той же час Арсеній Васильєв зазначає, що обов'язкова реєстрація ДДУ затягує його оформлення на 2-3 місяці, будь-які зміни в договорі також підлягають реєстрації, що робить процес внесення змін (часто саме пайовики є їх ініціаторами) довгої і скрутній витівкою. Варто відзначити, що дана процедура також може зажадати від покупця житла додаткових грошових витрат.
Валерій Лазугін, заступник генерального директора АН «Ітака», до переваг договору участі в пайовому будівництві відносить те, що в ньому вказуються терміни передачі квартири покупцеві, в разі порушення яких забудовник буде зобов'язаний виплатити дольщику неустойку. «Якщо ж квартира буде мати будь-які дефекти, клієнт має право вимагати безоплатного усунення недоліків в фіксований термін», - додає експерт. В цьому відношенні договір ЖБК є більш ризикованим, оскільки, на відміну від ДДУ, не гарантує відповідності заявленого терміну введення об'єкта в експлуатацію реальному.
До переваг договору ЖБК експерти відносять можливість надання покупцеві розстрочки від забудовника на відносно довгий період, в тому числі після введення будинку в експлуатацію. Валерій Лазугін каже, що в деяких випадках термін розстрочки може досягати 10 років, тоді як у випадку з ДДУ розстрочка можлива лише до закінчення будівництва.
До плюсів договору пайового внеску Арсеній Васильєв додає той факт, що члени кооперативу можуть самі приймати рішення про долю свого будинку - об'єднавшись і набравши понад 50% голосів, взяти управління ЖБК в свої руки. Але при цьому Олексій Гусєв відзначає, що, наприклад, в разі нестачі коштів для завершення будівництва члени ЖБК солідарно несуть відповідальність за боргами кооперативу: «Якщо будинок не буде добудований через проблеми з фінансуванням, претензії покупець зможе пред'явити тільки до ЖБК. Відповідно, йому самому як члену ЖБК доведеться додатково профінансувати будівництво ».
ДДУ - не панацея
На ринку існує ряд великих будівельних компаній, що мають за плечима не один десяток реалізованих об'єктів та віддають перевагу продавати їх за договором ЖБК. Дана схема цікава забудовникам з кількох причин. Як розповідає Олексій Гусєв, вона надає компанії можливість залучити грошові кошти до початку будівельних робіт і запропонувати більш вигідні ціни, оскільки пайові внески не оподатковуються.
Важливим фактором для забудовника при виборі схеми реалізації об'єкта є і те, що кожен договір пайової участі, на відміну від договору паенакопления, піддається тривалому процесу реєстрації, під час якого будівельна компанія не має права отримати грошові кошти. За словами Дмитра Лехмуса, в Петербурзі термін подібної реєстрації може досягати двох місяців.
Поліна Яковлєва вважає, що зазначені переваги договору ЖБК перед ДДУ надають девелоперам додатковий інструмент у конкурентній боротьбі за покупця. Тому експансія ДДУ не поширився на весь первинний ринок житла.
При цьому Арсеній Васильєв зауважує, що тенденції до збільшення частки компаній, що працюють по ДДУ, не простежується: «Постійні зміни в законодавстві, які ускладнюють роботу забудовників, подовжують терміни оформлення договорів і збільшують витрати, не стимулюють девелоперів переходити на договір пайової участі. Багато процедури, прописані в законі, не до кінця продумані, не відпрацьований механізм їх виконання ».
Світлана Денисова додає, що під час прийняття 214-ФЗ забудовники багато говорили про те, що позиції ринку учасників пайового будівництва перестали бути рівноправними. «Наприклад, пайовик може вільно вийти з договору, а при несумлінному виконанні зобов'язань пайовиком забудовник може розірвати договір тільки після неодноразового порушення і проходження певного терміну», - каже пані Денисова.
Експерт також зазначає, що неправильно робити ДДУ обов'язковим елементом при покупці квартири. «Не треба доводити до абсурду хороші починання. У всьому світі існує практика створення житлово-будівельних кооперативів. Це законна схема, немає підстав виключати її з практики. Забудовник - це господарюючий суб'єкт, у якого може бути чимало причин скористатися своїм вибором і обрати схему, яка несе в собі будь-які переваги », - розповідає Світлана Денисова.
Ризики будуть завжди
Варто зазначити, що сьогодні жодна з форм договорів повністю не страхує покупця від можливих неприємностей, в тому числі і від довгобуду. «Первинний ринок несе в собі певні ризики, які можна поділити на юридичні та загальноекономічні, - зауважує Світлана Денисова. - Подовження термінів будівництва можливо при виникненні проблем у конкретній компанії або при входженні ринку під час кризи ».
У будь-якому випадку і при будь-якій схемі покупки житла додатковою гарантією для майбутніх новоселів була, є і залишається репутація забудовника. «Якщо це впевнена компанія, представлена на ринку не один рік і зарекомендувала себе значним обсягом реалізованих об'єктів, то шахрайства чекати не варто, так як репутація напрацьовується роками, і в девелопменті вона грає одну з найважливіших ролей для подальшого розвитку бізнесу. З іншого боку, якщо забудовник нечистий на руку і поставив перед собою мету обдурити покупців, він зможе зробити це при будь-якій схемі продажів », - говорить Марина Агєєва, керівник відділу продажів житлової нерухомості КК« Теорема ».
Олексій Гусєв радить: «Головне, що завжди слід зробити перед укладенням договору, - познайомитися з документами забудовника, в яких міститься повна інформація як про компанію, так і про об'єкт будівництва (дозвіл на будівництво, проектна декларація, права на земельну ділянку - власність, оренда або суборенда) ». «Не треба соромитися вдаватися до послуг консультантів, задавати питання і вибирати забудовника, який, на ваш погляд, своєчасно побудує об'єкт», - додає Світлана Денисова.
В цілому ж експерти визнають, що з моменту введення нового законодавства в сфері пайового будівництва ринок став більш цивілізованим, а головним плюсом прийняття 214-ФЗ стала поява чіткого законодавчого регулювання процесу реалізації споруджуваних об'єктів і, відповідно, підвищення довіри покупців, в тому числі приватних інвесторів , до первинного ринку житла.
Микола Гражданкін, начальник відділу продажів ІБК «Отделстрой»:
На сьогоднішній день багато будівельних компаній працюють відповідно до 214-ФЗ, в більшості своїй укладаючи з покупцями договір участі в пайовому будівництві. Цей договір покликаний максимально захистити інтереси пайовиків. Але треба пам'ятати, що якою б надійний договір не був, якщо у будівельній компанії немає грошей, то вона свої зобов'язання не виконає і будинок не буде побудований в строк. Так що, вибираючи забудовника, потрібно дивитися не тільки на договір, але і на інші показники надійності: досвід компанії, наявність систематичних затримок по попереднім об'єктів, статус землі під будівництво, наявність технічних умов на підключення комунікацій тощо.
Ще іноді покупцям пропонують укласти договір ЖБК. Хоча він і легальний, але більш ризикований для покупця в порівнянні з ДДУ. Вступаючи в ЖБК, громадянин стає пайовиком і бере солідарну відповідальність, тобто, якщо будинок буде побудований з порушенням термінів, то залучити забудовника до відповідальності буде неможливо.
Дмитро Сидоренко, начальник відділу продажів ГК «ЦДС»:
Наша компанія працює тільки по схемі ЖБК. Формат ЖБК більш гнучкий, він передбачає можливість отримання тривалої розстрочки, при ДДУ же розстрочка прийнятна тільки до введення об'єкта в експлуатацію. У нашій практиці є приклади, коли люди вже заселяються, живуть в квартирах в побудованих будинках і продовжують виплачувати розстрочку. А за фактом завершення взаєморозрахунків вони оформляють документи на право власності.
Марина Агєєва, керівник відділу продажів житлової нерухомості КК «Теорема»:
Наша компанія вибрала для реалізації свого першого проекту - житлового комплексу бізнес-класу "5 зірок" - схему продажів за договором пайової участі. 214-ФЗ - краща форма і для покупців, і для продавця нерухомості. Основна її перевага - це виключення можливості подвійного продажу, які свого часу залишили без квартир багатьох людей. Ця схема не виключає всіх ризиків, але завдяки гарному позиціонуванню як з боку Смольного, так і з боку ринку, купуючи житло по ДДУ, покупець відчуває себе спокійніше. При цьому не можна сказати, що інші форми продажів є апріорі ризикованими і не вселяють довіри. За ЖБК працюють найбільші в Петербурзі забудовники, житлово-будівельний кооператив дозволяє їм надавати покупцям більш тривалі розстрочки, ніж, скажімо, ДДУ.
Нюанс ЖБК полягає в тому, що банки поступово відмовляються видавати іпотеку за такими договорами, так як не отримують виразного забезпечення на період будівництва.