Чим загрожує незаконне перепланування житла
Найближчим часом в Держдумі в другому читанні буде розглянуто законопроект, істотно збільшує штрафи за самовільне перевлаштування і перепланування житлових приміщень у багатоквартирних будинках.
Згідно із запропонованими в Кодекс про адміністративні правопорушення поправкам, штрафи за самовільне перевлаштування квартир можуть скласти до двох-двох з половиною тисяч рублів для пересічних громадян, до чотирьох-п'яти тисяч - для посадових осіб і до 40-50 тисяч рублів для юридичних осіб. А якщо перепланування порушує права і законні інтереси громадян або створює загрозу їх життю або здоров'ю, штрафні санкції передбачаються ще більш жорсткі: до п'яти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян для громадян, до 50 тисяч - для посадових осіб і до 300 тисяч рублів - для юридичних осіб.
Як правило, незаконне перепланування зустрічається в квартирах вторинного ринку і панельних новобудовах, причому в тих, які відносяться до житла масового сегмента. Монолітні новобудови в більшості випадків здавалися і продовжують здаватися з вільним плануванням, тут власники відразу мають можливість організувати простір на свій смак.
Найпоширеніші варіанти перепланування в квартирах - об'єднання або, навпаки, роз'єднання санвузлів, поєднання кухні з вітальнею, знесення перегородок, перенесення і пристрій додаткових дверних прорізів в стінах, поєднання лоджії з кімнатою.
В цілому, незаконне перепланування приміщень в багатоквартирних будинках може трактуватися дуже широко - від таких досить серйозних дій, як прорубание дверних прорізів в несучій стіні до змін, що виникають в інженерних системах будівлі в результаті, наприклад, збільшення кількості батарей опалення.
Багато хто робить перепланування не тому, що в квартирі тісно і незручно, а слідуючи модним тенденціям. Наприклад, зараз актуальною тенденцією в новобудовах є поєднання кухні і вітальні, виділення для них одного великого приміщення, де зонування здійснюється за рахунок розміщення меблів. У будинках старого житлового фонду кухня і вітальня ізольовані один від одного, і ряд власників намагаються відповідати модним віянням, прибираючи перегородку або роблячи широкий дверний проріз між цими двома приміщеннями.
Коли власник квартири з незаконним переплануванням захоче позбутися від плодів своєї творчості, зробити це буде непросто. Продати квартиру з серйозними порушеннями, що не підлягають узгодженню, вийде за ціною нижче ринкової. Також таку квартиру неможливо буде продати іпотечним покупцям, оскільки банк відмовить у видачі кредиту.
Якщо зміни не смертельні, тобто їх можна узгодити, то продати квартиру цілком реально. Навіть банки допускають придбання такої квартири в іпотеку, якщо покупець підпише спеціальний документ, який засвідчує, що він в курсі перепланування і зобов'язується або привести житло в його початковий вигляд, або зареєструвати всі переробки в БТІ. При цьому, звичайно, покупець має право розраховувати на знижку - адже він бере на себе всі клопоти і витрати, пов'язані з легалізацією перебудови.
Найчастіше власник квартири повинен бути готовий до знижки, приблизно дорівнює вартості робіт з узгодження перепланування. Діапазон цін тут дуже великий і прямо залежить від масштабу «руйнувань». Мотивувати покупця квартири з неузаконеним плануванням, швидше за все, доведеться за допомогою знижки, причому вона може скласти близько 15 відсотків. Покупець прекрасно розуміє, що саме йому доведеться нести відповідальність за придбану квартиру, а усунення недоліків зажадає додаткових витрат.
Втім, зроблена в квартирі перепланування може бути і плюс-фактором, що позитивно впливає на вартість житла - особливо, звичайно, якщо вона узаконена. За якісну узаконену перепланування власник може до ціни квартири додати 5-10 відсотків.
Повернемося до злочину і покарання. Припустимо, власник квартири з незаконним переплануванням продавати свої метри не збирається і живе, щодня насолоджуючись унікальністю простору. Чи варто йому побоюватися поліції, співробітників БТІ, сусідів? Накопичувати на штраф? Співробітники БТІ, як правило, не приходять перевіряти квартири за власною ініціативою. Сусіди скаржаться при ремонті в квартирі. Якщо вони викликають представників БТІ, перепланування буде виявлена, і співробітники БТІ зроблять відповідну позначку в документах. Якщо сусіди подадуть в суд, то власників квартири можуть зобов'язати повернути квартиру в попередній стан, або офіційно узаконити зміни.
На практиці люди, які виконали незаконне перепланування в своїй квартирі, караються рідко. В основному це відбувається тоді, коли в результаті перепланування було завдано відчутної шкоди сусідам (наприклад, з'явилися тріщини, протікання). Нести відповідальність за неузаконена перепланування власнику квартири доводиться в тих випадках, коли його дії дійсно завдають серйозної шкоди будівлі. Незаконне перепланування - це свого роду «латентний злочин», яке розкривається найчастіше по потуранню самого порушника. Наприклад, за відсутності господаря двері в квартиру з переплануванням відкрили старі батьки або діти. Нерідко причиною стає рейд, в процесі якого перевіряють документи у робочих, які роблять ремонт. Приходять перевірити законність перебування та роботи на території Росії, а заодно і виявляють перепланування.