Натисніть «Доступ», щоб запросити людей подивитися цей альбом ідей або додати в нього свої фотографії.
Рідкісний землевласник отримує задоволення, оформляючи дозвіл на будівництво будинку або лазні, особливо якщо ділянка дісталася несподівано, і будівельний сезон в розпалі. Немає часу на збір «папірців» - треба діяти. Моя ділянка - що хочу, те і роблю. Тим більше, що і відповідний проект вже нагляду. Чим загрожує такий поспіх?
Порядок оформлення будівельної документації викладено в Містобудівний кодекс РФ, технічні нормативи - в профільних пунктах СНиП. Головне: будь-яка забудова на ділянці може бути почата тільки після отримання дозволу. Самобуд, навіть при дотриманні нормативів, узаконити буде дуже, дуже важко. «Знесення побудованого будинку можна порівняти з втратою коханої людини», - зауважує дизайнер Віолетта Ладіна.
Без статусу житлового будови будинок не можна буде продати, закласти, взяти під нього кредит. Неминучі проблеми з підключенням до комунікацій, а також з податковою інспекцією, пожежною службою і т. Д. «Мій досвід говорить, що заздалегідь підготовлений і узгоджений проект дозволяє заощадити більше нервів і грошей, ніж узгодження заднім числом», - підкреслює дизайнер Наталія Краснобородько.
Злякалися? Давайте подивимося, де тут підводні камені.
Типи земель та зони дозволеного використання
Капітальний житловий будинок можна побудувати далеко не на всякому ділянці. Земельний кодекс РФ ділить всі наділи на сім типів за цільовим призначенням. З них тільки землі населених пунктів та сільськогосподарського призначення придатні для житлового будівництва. Варто «залізти» на території лісового або водного фонду - і гарантовані проблеми з введенням будівлі в експлуатацію. Відомі випадки, коли через суд вдавалося перевести цільове призначення ділянки з, наприклад, території, що охороняється в «сільгосп», але це рідкість.
Крім цільового призначення, є ще і територіальне зонування: житлова, суспільно-ділова забудова, сільгоспугіддя і т. П. Землі населених пунктів (поселень) поєднують різні дозволені зони землекористування, всі вони затверджені місцевими «Правилами землекористування і забудови». Для будівництва капітального приватного будинку підходять зони ІЖС (індивідуальне житлове будівництво) та ЛПГ (особисте підсобне господарство). На таких ділянках можна зводити будинки до трьох поверхів. Хочете побудувати будинок на кілька сімей - знадобиться земельну ділянку з видом дозволеного використання «блокована житлова забудова». Теж до трьох поверхів і не більше 10 блоків.
З землями сільськогосподарського призначення все складніше. Тут легко «погоріти», почавши дачне будівництво без дозволу. Такі ділянки діляться на суто сільськогосподарські, на яких не можна будувати ніякі житлові будинки, і ті, що підходять для фермерських, дачних, садівничих, городницьких господарств і ведення ЛПХ. Повноцінний капітальний будинок «з пропискою» можна звести лише на ділянках, виділених для ведення селянського (фермерського) господарства. Але тільки якщо буде доведено необхідність постійного проживання господарів для догляду за тваринами або рослинами. А це важко. На відміну від зони ЛПГ на території житлової забудови, зона ЛПГ на землях сільськогосподарського призначення не дає можливості побудувати будинок.
Найкраще, якщо ділянка буде мати дозволену зону для ІЖС або ЛПХ на землях населених пунктів.
Комунікації і охоронні зони
«Визначившись із зоною землекористування, слід замовити топографічну зйомку земельної ділянки, на якій будуть відображені комунікації і їх охоронні зони, - рекомендує архітектор Олександр Бондаренко. - Це дуже важливо, так як охоронні зони прокладених комунікацій можуть займати від одного до 150 м незастраіваемих зон. Відповідно, побудувати будинок на такій ділянці буде неможливо ».
За словами архітектора Тетяни Парненковой. «Власник ділянки може не знати про існуючі обмеження щодо забудови наділу, оскільки навіть не здогадується про внесені зміни в технічні регламенти з експлуатації об'єктів, що знаходяться далеко від ділянки». Йдеться про газо-, нафтопроводах, кабелях зв'язку і т. П. Тому геодезичну зйомку краще замовляти у дипломованого кадастрового інженера.
«Перед початком проектування необхідно отримати дозвіл на будівництво будинку на ділянці - і на плані відразу показати баню і гараж. Перевіряють і узгоджують пожежні відступи. Це важливо, якщо власник йде легальним шляхом », - зауважує архітектор Артем Юмагулов. Лазню, сарай і гараж можна оформити і після. «Це не так критично», - вважає Тетяна Ерзунова, дизайнер студії Designmama.
«Важливо знати правила розміщення другорядних будівель, це впливає і на інсоляцію ділянки, і на пожежну безпеку, - зазначає дизайнер Оксана Савчук. - Враховуйте розташування будівель щодо «червоної лінії» і кордонів самої ділянки. Ці заходи позбавлять в тому числі і від судових позовів з сусідами ».
ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ…- Хороше запитання: Де паркувати машину на дачі?
- Місце стоянки: 10 ознак сучасного функціонального гаража
Межі розміщення будівель
Будівлі, зазначені в ГПЗУ, повинні бути розташовані за правилами протипожежної безпеки. Вимог багато. Зокрема, якщо ділянка виходить на вулицю, обов'язковий відступ в 5 м від «червоної лінії», якщо на проїзд - то в 3 м. Ніякі будівлі не повинні видаватися за лінію забудови. Між сусідськими будинками потрібно витримувати «протипожежний розрив»: між кам'яними - мінімум 6 м, між дерев'яними - 15 м. Гараж, сарай, лазня на ділянці повинні відступати на 1 м від паркану, а будинок - як мінімум на 3 м.
«Це робиться заради вашої ж безпеки - для локалізації пожежі, щоб він не перекинувся на сусідні будівлі та його можна було обійти або об'їхати з усіх боків», - пояснює архітектор Олександр Бондаренко. Якщо будинок вже побудований, складно його відсунути на належний відстань. Нерідко власники невеликих витягнутих ділянок (де неможливо дотримуватися відстань в 6 м) підписують угоду про взаємне погіршенні умов.
«СНИП регламентують не тільки відстані між будівлями, а й їх розміри, площа, висоту стелі та інше», - нагадує дизайнер Олена Маркіна. Свої норми регламентують віддаленість туалетів і лазень від сусідських будинків.
Внутрішні правила селищ
За словами архітектора Олега Тощева. в кожному дачному або котеджному селищі «є свій регламент забудови, прописаний в статуті поселення. Власник ділянки зобов'язаний його враховувати, поки більшість мешканців не проголосують за зміну регламенту ».
«Деякі котеджні селища дозволяють проектувати будинки тільки в певному архітектурному стилі, щоб зберегти загальну архітектурну концепцію селища - аж до облицювальних матеріалів і квітів обробки, - розповідає дизайнер Олена Маркіна. - На мій погляд, це правильне рішення, адже, в «бельгійської селі» дико буде виглядати готичний замок або українська хата ».
У статуті садового товариства, як правило вказані обмеження, пов'язані з пожежною безпекою та нормами проживання з сусідами.
В СНТ (садові некомерційні товариства) вдається реєструвати лише будови,
площа яких перевищує 50 квадратних метрів. Все, що менше нікого не
цікавить. Тобто подати заяву в місцеве БТІ або МФЦ про реєстрацію будинку на землі
сільськогосподарського призначення можна, також як і оплатити роботи по вимірах
і складання плану. Але далі, на основі плану і експлікації, співробітники
державних органів реєстрації має право відмовити в постановці будинку на облік
через його малої площі, і відповідно мізерного податку.
Ще читала що, документ
про право власності на будинок не є індульгенцією. З недавніх пір пункт 4 статті 222 Цивільного кодексу РФ говорить, що якщо
збереження будівлі порушує права та охоронювані законом інтереси інших осіб
або створює загрозу життю і здоров'ю громадян, то муніципальні органи вправі
прийняти рішення про знесення з виплатою власникам відповідної компенсації.