Заборона суборенди - одне з прав орендодавця, яке нерідко реалізується на практиці. З цим зіткнувся і один з користувачів порталу Право України, який представляє інтереси юридичної особи - орендаря торгового приміщення (далі - орендар). Це юридична особа здійснює торговельну діяльність на зазначеній площі. При цьому в орендаря виникла необхідність розмістити в цьому ж приміщенні декількох ФОП, які повинні будуть також займатися торгівлею. Але тут виникла проблема, тому що суборенда приміщення заборонена договором. Однак ця обставина орендар не сприймає як нездоланну перешкоду, в зв'язку з чим користувач просить допомоги на порталі про те, яким договором можна замінити суборенду в даному випадку (попросту - її приховати). Іншими словами, як можливо узаконити торгівлю ФОП на торгових площах, які перебувають в користуванні у юридичної особи?
Позиція 2. Якщо договір оренди встановлює заборону на суборенду, то будь-яка форма піднайму тут виключена, в тому числі і оренда робочих місць.
Позиція 3. В даному випадку можливо використовувати договір між орендарем та приватними підприємцями, що передбачає будь-яку спільну діяльність контрагентів. Умовами даного договору можна передбачити здійснення своїх зобов'язань приватними підприємцями в даному торговому приміщенні.
Думка юристів проекту: Найбільш активна дискусія в темі виникла з приводу можливості укладення договорів оренди робочих місць для фактичної суборенди частин приміщень. Тобто в даному випадку передбачається розгляд робочого місця окремо від приміщення. Однак в цьому випадку робочі місця як з фактичної, так і з юридичної точки зору будуть частинами торгового приміщення. Відповідно, на них буде поширюватися правовий статус всього приміщення. Правовим обґрунтуванням цього є ч. 1 ст. 187 Цивільного кодексу, яка визначає, що складовою частиною речі є все те, що не може бути відокремлене від речі без її пошкодження або істотного знецінення (адже ключове значення має територія, яку займає робоче місце, а не його матеріальне втілення). Також варто згадати і про ч. 2 ст. 187 ГК, яка визначає, що при переході права на річ її складові частини не підлягають відокремленню. Тобто територія робочого місця в торговому приміщенні буде його частиною в будь-якому випадку (в тому числі, якщо робоче місце було створено до моменту укладення договору оренди). Відповідно, на нього буде поширюватися заборона суборенди.
Повертаючись до того, що предметом договору оренди приміщення є його територія - хоч би що малося на увазі під поняттям «робоче місце» (окреме приміщення, стійка і т. П.), Якщо його оренда буде неминуче пов'язана з використанням площі торгового приміщення, в даному випадку слід говорити про суборенду.
З огляду на це, укладення договору оренди робочих місць для приховування суборендних правовідносин загрожує:
1) визнанням такої угоди удаваною;
2) встановленням того, що орендарем допущено порушення умов договору оренди;
3) настанням для орендаря небажаних правових наслідків, передбачених договором, в разі порушення ним договірного приписи про неможливість передачі торгового приміщення в суборенду.
Щось схоже можна сказати і про договір про спільну діяльність як запропонованому варіанті виходу з зазначеної ситуації. Хоч би якою була діяльність приватних підприємців відповідно до умов договору з орендарем, вона буде зводитися до торгівлі на території торгового приміщення. При цьому договором будь-яким чином буде передбачено взаємовигідне співробітництво, що передбачає розміщення приватного підприємця в торговому приміщенні замість будь-яких дій з його боку на користь орендаря. Тобто в будь-якому випадку тут буде матися на увазі оплатне користування торговим приміщенням. Виходячи з цього, слід визнати, що будь-яка територіальна прив'язка торговельної діяльності приватних підприємців до орендованого приміщення буде прямо або побічно відповідати орендним правовідносин. Тому і створення складних «схемних» договірних правовідносин вкрай ймовірно призведе до негативних правових наслідків для орендаря.
Виходячи з цього, все зводиться до того, що будь-який вид договірних відносин, що приховує фактичну суборенду, не є безпечним рішенням (з правової точки зору) в даній ситуації. Тому варто погодитися з думкою, що оренда робочих місць, по суті, буде суборендою торгового приміщення.
Введіть своє питання, і отримаєте безкоштовно кваліфіковану консультацію юриста: