На підставі пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не визнається реалізацією товарів, робіт або послуг передача майна, якщо така передача носить інвестиційний характер.
Згідно ст. 4 Закону N 39-ФЗ суб'єктами інвестиційної діяльності є інвестори, замовники, підрядники, користувачі об'єктів капітальних вкладень та інші особи.
За своєю суттю до суб'єктів інвестиційної діяльності можна віднести також забудовника і технічного замовника (п. 16 і 22 ст. 1 Містобудівного кодексу РФ). Чинне законодавство не забороняє суміщати дві і більше функцій в одній особі.
Ув'язнений інвестором договір (з замовником (забудовником) або безпосередньо з підрядником, якщо інвестор одночасно є і замовником) на спорудження об'єкта, незалежно від того, як його класифікувати за цивільним законодавством, слід визнавати інвестиційним.
Зазвичай в договорі детально розписано, які послуги (роботи) і за яку винагороду замовник (забудовник) повинен виконати особисто, а для виконання яких робіт він укладає договори з підрядниками.
Облік витрат з будівництва об'єкта основних засобів ведеться на балансовому рахунку 08 «Вкладення у необоротні активи» (субрахунок «Будівництво об'єктів основних засобів»). На цьому субрахунку обліковуються всі витрати зі зведення будинків і споруд, починаючи з витрат з оренди земельної ділянки, що здійснюються до початку і під час будівництва, і розробці проектно - кошторисної документації і закінчуючи витратами по оформленню документів на реєстрацію права власності та отримання дозволу на введення в експлуатацію.
Згідно п. 5 ст. 270 НК РФ при визначенні податкової бази по податку на прибуток не враховуються витрати з придбання та (або) створення амортизується майна, а також витрати, здійснені у випадках добудови, дообладнання, реконструкції, модернізації, технічного переозброєння об'єктів основних засобів.
Відповідно до п. 1 ст. 257 НК РФ первісна вартість основного засобу визначається як сума витрат на його придбання, спорудження, виготовлення, доставку та доведення до стану, в якому вона є придатною для використання, за винятком податку на додану вартість і акцизів.
Витрати, що сформували первісної вартості будівництва об'єкта, з метою оподаткування прибутку будуть враховуватися шляхом нарахування амортизації, обчисленої відповідно до положень ст. 256-259.3 НК РФ.
Податок на прибуток у замовника (забудовника)
Відповідно до пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ до засобів цільового фінансування, що не враховуються в складі доходів при визначенні податкової бази по податку на прибуток організацій, належить майно, отримане у вигляді акумульованих на рахунках організації-забудовника коштів пайовиків і (або) інвесторів.
Платники податків, які отримали кошти цільового фінансування, зобов'язані вести окремий облік доходів (витрат), отриманих (вироблених) в рамках цільового фінансування. При відсутності такого обліку зазначені кошти розглядаються як підлягають оподаткуванню з дати їх отримання.
Таким чином, кошти інвесторів, отримані організацією-забудовником в рамках договору цільового фінансування, за умови дотримання вимог пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ, не враховуються при визначенні податкової бази по податку на прибуток.
Відповідно і витрати, вироблені замовником - забудовником в рамках цільового фінансування в ході будівництва об'єкта нерухомості, в складі витрат при визначенні податкової бази по податку на прибуток не враховуються.
Разом з тим відповідно до п. 14 ст. 250 НК РФ доходи платника податку у вигляді використаного не за цільовим призначенням майна, яке отримано в рамках цільового фінансування, визнаються позареалізаційними доходами.
Платники податків, які отримали цільове фінансування, після закінчення податкового періоду подають до податкових органів за місцем свого обліку звіт про цільове використання отриманих коштів.
Доходом замовника (забудовника) також є сума його винагороди за інвестиційним договором.
Порядок податкового обліку доходів від реалізації встановлено ст. 316 НК РФ, згідно з якою за виробництвам з тривалим (більше одного податкового періоду) технологічним циклом в разі, якщо умовами укладених договорів не передбачена поетапна здача робіт (послуг), дохід від реалізації зазначених робіт (послуг) розподіляється платником податку самостійно з урахуванням принципу рівномірності визнання доходу. При цьому принципи і методи, відповідно до яких розподіляється дохід від реалізації, повинні бути затверджені платником податків в обліковій політиці для цілей оподаткування, наприклад, сума винагороди за інвестиційним договором може розподіляється забудовником рівномірно між звітними періодами протягом яких виконується договір.
Податок на прибуток у інвестора
У податковому обліку інвестора сума винагороди, належна замовнику-забудовнику за інвестиційним договором, не зізнається витратою поточного звітного періоду, оскільки ці витрати пов'язаний з придбанням майна, що амортизується (п. 5 ст. 270 НК РФ).
Відповідно до п. 1 ст. 257 НК РФ сума винагороди підлягає віднесенню на збільшення первісної вартості об'єкта капітального будівництва.