У сфері кредитування житла під заставу поширені дві схеми погашення боргу - ануїтет і диференціювання. Кожен з типів має переваги і недоліки.
У деяких кредитних організаціях позичальнику надано право вільного вибору системи оплати кредиту, а в інших призначається банком.
Ануїтет за визначенням це в простому розумінні сума всіх платежів, які повинен виконати позичальник протягом терміну кредитування, розбита на рівні частини. Це дозволяє істотно знизити навантаження на клієнта в перші кілька місяців.
Диференціація здійснюється за фактом виникнення зобов'язань:
- є погашення частини тіла кредиту, яке розбите на рівні частини плюс відсоток від загальної суми виданих коштів;
- кожний наступний платіж зменшується на відсоток від виплаченої частини тіла.
Детальний розгляд систем оплати дозволяє зробити висновок про вигідність тієї чи іншої схеми, але у відповідність зі статистичними даними, в Росії, більш популярний ануїтет.
Що це таке?
Ануїтет від латинського «annuus», щорічний, річний, означає як фінансову ренту і відображає в числовому вираженні графік виплат:
- боргу;
- відсотків;
- інших зобов'язань, розбитих на певні рівні проміжки часу, що вносяться боржником в рівних частинах.
Платежі, розраховані за такою формою, полегшують іпотечному позичальникові початкові виплати, і дозволяють спланувати щомісячний бюджет.
Розрізняють два види ануїтету - постнумерандо і преднумерандо, кожен з яких прив'язаний до дати виплат, яку визначає приставка пост або перед:
- в першому варіанті оплата проводиться в кінці звітного періоду;
- у другому безпосередньо перед його початком.
Для обох видів розрахунок платежів визначається на підставі формули використовує коефіцієнт ануїтету.
Як розрахувати?
Коефіцієнт перетворює єдино-разову оплату на поточний момент в платіжний ряд.
Для подальших розрахунків використовується величина процентної ставки і параметр, що позначає період (строк кредитування).
Щомісячні суми можуть округлятися, а похибка розрахунку відображається на виплату за останній період. Розрахунок можна зробити самостійно за двома формулами.
Банк може внести зміни в математичний результат, якщо до складу суми ануїтету включені:
- додаткові комісії;
- інші обов'язкові платежі (страховка, оренда банківського осередку, обслуговування рахунку та інші).
Для обчислення щомісячного платежу необхідно використовувати базову формулу коефіцієнта (K), яка складається з повної процентної ставки (i) і терміну (строку дії кредитного договору).
Якщо кредит розбитий на місяці, розрахунок необхідно робити в такий спосіб:
Остаточна сума щомісячного платежу (S) складе:
де А - сума кредиту, що включає тіло і відсотки за користування (ренту).
Розрахунок ануїтетних платежів по іпотеці, крім іншого, знижує банківські ризики шляхом збільшення загальної суми кредиту.
Ануїтетні платежі по іпотеці
Іпотека має на увазі видачу значної суми і, як правило, на тривалий термін:
- диференціальні платежі відображають фактичне використання грошей і оплату ренти за певний період, але при цьому відрізняються за сумою для кожного звітного місяця або кварталу;
- ануїтет дозволяє стабілізувати витрати позичальника і привести їх однаковій сумі.
Особливо вигідний такий спосіб для осіб, які мають стабільний однаковий дохід.
Тим же чий прибуток може значно відрізнятися з плином часу, можливо, більш відповідним буде використання диференційованої системи.
При будь-яких джерелах доходів основним бажанням позичальника є можливість прискорити розрахунки і зняти з себе боргові зобов'язання.
В даний час практично всі банківські установи відмовилися від штрафів при достроковому погашенні, а в деяких випадках стимулюють позичальників швидше виконати свої зобов'язання.
Крім іншого, ануїтет дозволяє банкам виконувати умови Федерального Закону (ФЗ) «Про іпотеку» яким передбачено, що сума щомісячного платежу не може перевищувати половину від основного доходу позичальника.
Як здійснити оплату іпотеки Ощадбанку? Дивіться тут.
Як швидше погасити?
Якщо клієнт дотримується плану виплат, то система погашення не впливає на швидкість виконання зобов'язань перед кредитором.
Термін кредитування не перевищить встановлений банком, а в разі іпотеки, коли позика видається на період від 10 років і вище, різниця в один або 2 місяці не становить істотної різниці.
Проте, часткове дострокове погашення актуально і може істотно змінити подальші параметри виплат.
Існує два види прискорення процесу повернення кредиту достроковими платежами. які спрямовані:
- на зменшення суми кредиту;
- на скорочення терміну кредитування.
У першому випадку ануїтет розраховується (по тій же формулі), виходячи з того, що термін кредитування залишається тим же, а внесена достроково сума направляється на погашення тіла. Така операція знижує щомісячні платежі на всі наступні періоди.
У другому варіанті клієнт запитує змінити термін кредитування, при цьому, не змінюючи суму щомісячного платежу, встановлену раніше.
В обох випадках, банк змінює у формулі дві складових, що в кінцевому підсумку призводить до обліку дострокового часткового платежу, що впливає або на загальний термін, або на щомісячний платіж.
Відмінності від диференційованої оплати
Кредитування на тривалий термін заснована на стабільному фінансовому стані клієнта, особливо це важливо, коли позичальником - фізичною особою оформляється іпотека.
Ануїтетні платежі в такому випадку дозволяють банку спрогнозувати баланс між доходами і витратами клієнта і відповідно розуміти його стабільність в якійсь довгостроковій перспективі.
Диференційовані платежі, хоча і дозволяють позичальникові заощадити:
- спочатку утворюють значну суму;
- можуть стати навантаженням, яка відбитися на його майбутньої стабільності.
переваги
Залежно від кредитної установи ануїтет має наступні позитивні сторони:
- можна отримати суму кредиту більше, так як маржа між прибутком і витратою буде менше на протязі тривалого терміну;
- з плином часу під впливом інфляції сума стає «легше»;
- низька кредитна ставка (0,5 - 1%).
Якщо розраховувати глобально, наприклад на 30 років, то на перший погляд по системі ануїтет загальні виплати більше, але застосовуючи інфляцію, навіть на рівні 8% можна зробити висновок, що фактично спосіб внесення боргу рівними частками вигідніше.
Як подати заяву на іпотеку в Ощадбанку? Дізнайтеся тут.
Які відсотки по іпотеці в Банку Союз? Детальна інформація в цій статті.
Чи вигідно?
На термін до 10 років вигідніше оформляти іпотеку з виплатою за диференційованою системою. Такий варіант краще, коли позичальник впевнений, що достроково погасить кредит.
Це пояснюється тим, що:
- спочатку виплачується більш значна частина тіла позики;
- при достроковому погашенні сума буде менше.
В інших випадках, більш ефективний ануїтет. Ця система передбачає і психологічний фактор.
Позичальник, отримуючи певний дохід повинен його частина направити на обслуговування кредиту, що в разі диференціювання становить значну суму і змусить відмовитися від багатьох витрат.
Ануїтет має до утворення звички, яка, як відомо, стає другою натурою, і, отже, з плином часу не зможе істотно впливати на рівень добробуту домогосподарства.